Fiscal TPE

Locations nues et sous-locations meublées

Comment imposer les locations nues et sous-locations meublées d'immeubles ?

Quel régime d'imposition s'applique sur des revenus perçus par un propriétaire ayant consenti un bail d'habitation nu à un premier locataire qui lui-même a consenti un bail d'habitation meublé au titre de la sous-location ?

Cette situation génère différents revenus :

- les revenus issus de la location nue et perçus par le propriétaire-bailleur ;

- les revenus issus de la sous-location nue ou meublée perçus par le locataire qui sous-loue.

Principes : les revenus des propriétés bâties et des propriétés non bâties de toute nature lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale sont compris et imposés dans la catégorie des revenus fonciers (CGI art. 14). Quant aux revenus qui proviennent de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent quant à eux de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (CGI art. 34). Et les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires relèvent d'une manière générale des bénéfices non-commerciaux (BNC). Mais si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux et relèvent des BIC.

Dans cette situation, il existe deux baux :

- l'un entre le propriétaire de l'immeuble et le locataire, dans le cadre d'une location nue,

- l'autre entre le locataire principal et un sous-locataire, dans le cadre d'une sous-location meublée.

Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents. Les bénéfices qu'ils procurent sont à déclarer par chacun des bailleurs dans la catégorie d'imposition dont ils relèvent respectivement, à savoir :

- les loyers provenant de la location nue perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers ;

- les loyers provenant de la sous-location meublée et perçus par le locataire principal qui sous-loue le bien auprès d'une tierce personne doivent être déclarés dans la catégorie des BIC.

Réponse ministérielle, Frassa, n° 23432, JO Sénat 9 mars 2017 ; BOFiP-RFPI-CHAMP-10-30-§ 80-07/09/2016