Vie des affaires

Bail commercial et sous-location

La sous-location d'une partie des locaux par le titulaire du bail commercial ne permet pas au sous-locataire de revendiquer le statut des baux commerciaux

Une société civile immobilière (SCI) a donné en location des locaux commerciaux à une société qui les a sous-loués en partie à une autre société. Près de 1 mois après la résiliation du bail commercial, la SCI et la société sous-locataire ont conclu une convention d'occupation précaire pour une durée de 1 an renouvelable une fois. Au terme de la convention d'occupation précaire, la SCI a assigné la société locataire en expulsion, mais celle-ci, estimant être titulaire d'un bail commercial pour les locaux qu'elle a sous-loués avant la conclusion du bail dérogatoire et avoir été abusivement expulsée de ces locaux, a assigné la SCI en réparation de ses préjudices.

Rappel : depuis la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises « dite loi Pinel », loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la convention d'occupation précaire est expressément prévue par la loi (c. com. art. L 145-5) et a une durée maximale de 3 ans pour les baux conclus à partir du 1^er septembre 2014 (durée maximale de 2 ans auparavant). La convention d'occupation précaire est un contrat de bail par lequel le bailleur met à la disposition d'un occupant un immeuble et lui en confère la jouissance, à titre onéreux pendant une durée maximale de 3 ans. La convention d'occupation précaire échappe aux statuts des baux commerciaux.

Les juges ont rejeté la demande de la société locataire précaire qui ne pouvait se prévaloir, à l'égard du bailleur, de son occupation antérieure en qualité de sous-locataire, laquelle ne lui avait conféré aucun droit au regard du statut des baux commerciaux. En l'absence de preuve d'un bail verbal, la société sous-locataire était occupante des lieux sans droit ni titre avant la prise d'effet du bail dérogatoire. Comme le prévoit l'article L.145-5 du code de commerce, le bail dérogatoire a été conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire et dérogeait aux dispositions du statut des baux commerciaux, et notamment au droit au renouvellement du bail.

Cass. civ. 3, 30 mars 2017, n° 16-10786 ; c. com. art. L. 145-5