Vie des affaires

SARL en formation

Qualité d'une SARL en formation à agir en diminution du prix de vente d'un bien immobilier

Une société civile immobilière (SCI) a vendu plusieurs lots de copropriété à une SARL en formation, représentée par ses deux associés fondateurs. Mais la superficie réelle des locaux vendus étant inférieure de plus d'un vingtième à celle figurant dans l'acte de vente, la SARL a assigné la SCI en réduction de prix des locaux. Les premiers juges ont déclaré cette demande irrecevable au motif que la SARL ne démontrait pas qu'elle avait acquis la qualité d'acquéreur avant l'extinction du délai de déchéance d'un an pour intenter l'action en diminution du prix de vente prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la SARL ne pouvant justifier pas être propriétaire des locaux au jour de l'introduction de l'instance et au plus tard au jour de l'expiration du délai de déchéance d'un an, elle ne pouvait pas agir en diminution du prix de vente. Selon les juges, la date du procès-verbal d'assemblée générale de reprise des actes accomplis pendant sa période de formation produit par la SARL n'emportait pas date certaine car il n'avait pas été enregistré.

Précision : l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur d'un bien immobilier dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance (l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 46).

En appel, la demande a été accueillie. Les juges ont estimé que l'acte de reprise des engagements des associés par une société était déclaratif et n'avait pas à être publié pour être opposable aux tiers. Ainsi, l'effet rétroactif de l'engagement de reprise avait donc conféré la qualité de propriétaire des locaux à la SARL. Celle-ci avait qualité pour agir en diminution du prix de vente.

La Cour de cassation a confirmé l'analyse des juges d'appel. Elle a d'abord rappelé que le délai préfix prévu à peine de déchéance par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose au propriétaire d'un bien immobilier d'introduire son action en diminution du prix de vente dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, n'est susceptible d'aucune prolongation et suppose que la partie qui a introduit son action dans ce délai ait eu la qualité d'acquéreur à la date d'introduction de l'instance, ou à tout le moins qu'elle ait acquis cette qualité avant l'expiration du délai de déchéance.

Ensuite, elle a déclaré que la SARL, qui a été régulièrement immatriculée, avait repris l'engagement résultant de la vente des locaux par une délibération de ses associés, et peu importait la date de la délibération dès lors que, par l'effet rétroactif de cette reprise des engagements, la SARL était réputée propriétaire de l'immeuble à l'égard des tiers et de la SCI depuis l'origine de la vente et justifiait avoir qualité pour agir en diminution de prix.

Cass. civ. 3, 7 avril 2016, n° 15-10881