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Bail commercial

Point de départ du délai de prescription de l'action en fixation du loyer

A l'issue d'un bail dérogatoire de 2 ans conclu le 1er juillet 2006, le locataire d'un local commercial est resté en possession des lieux jusqu'au 1er août 2010. Le 8 septembre 2010, il revendique par lettre recommandée le bénéfice du statut des baux commerciaux sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce. Ce texte prévoit en effet que, si à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions relatives aux baux commerciaux. Les propriétaires l'assignent alors en fixation du montant du loyer. Cette action est engagée le 21 janvier 2011.

Les juges du fond déclarent cette action prescrite aux motifs suivants : le nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a, en pratique, commencé à courir le 2 août 2008. Or, aux termes de l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans. De ce fait, l'action en fixation du loyer engagée le 21 janvier 2011, soit plus de 2 ans après l'entrée en vigueur du nouveau bail, était prescrite.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l'article 2224 du code civil qui prévoit que "la prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".

L'application de ce principe signifie, en l'occurrence que le délai de prescription en fixation du loyer court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée. De telle sorte que, en assignant le locataire en fixation du loyer le 21 janvier 2011, soit moins de 2 ans après le 8 septembre 2010, l'action des propriétaires n'était pas prescrite.

Cass. civ 3e ch., 7 juillet 2016, n° 15-19485

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