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Baux commerciaux

Clause d’échelle mobile : appréciation de la variation du loyer de plus du quart

Une société loue des locaux commerciaux par un contrat de bail du 17 décembre 2003 assorti d’une clause d’échelle mobile. A la suite d’une modification de la surface totale des lieux loués, un avenant est signé entre les parties mentionnant le loyer principal annuel hors taxes, hors charges et hors indexation à compter du 1^er janvier 2007. Le 18 décembre 2009, la société locataire sollicite la révision judiciaire du loyer, se prévalant d'une augmentation de plus du quart de son montant par le jeu de la clause d'échelle mobile (c. com. art. L. 145-39).

Les juges du fond rejettent la demande de révision, estimant que l’article L. 145-39 du code de commerce ne s’applique pas. Pour vérifier le taux d'augmentation du loyer, ils ont dû comparer au prix précédemment fixé par l'accord des parties, hors indexation, au 1^er janvier 2007 (8 141 844,91 euros) le loyer obtenu par le jeu de la clause d'indexation (soit 9 309 274,04 euros). Ils ont relevé que le loyer à prendre en compte ne pouvait être celui effectivement payé au jour de la demande de révision judiciaire (10 580 334,24 euros), ce loyer ne résultant pas du jeu « régulier » de la clause d'échelle mobile. L'indexation qui avait joué deux fois, les 1^er janvier 2008 et 1^er janvier 2009, avait par conséquent entraîné une augmentation du loyer de 14,34 % et non de 25 %. La Cour de cassation approuve la cour d’appel.

Cass. civ. 3e ch., 15 décembre 2016, n° 15-27148