Vie des affaires

Bail commercial

Indemnité d’éviction : indemnisation du locataire des préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du non-renouvellement du bail

Une société a donné en location à un commerçant un local situé dans un centre commercial pour une durée de 9 ans. À l’expiration du bail, le bailleur a délivré congé au preneur avec une offre d’indemnité d’éviction. Le locataire contestant le montant de l’indemnité d’éviction proposé, le bailleur a saisi le juge en fixation de l’indemnité. En effet, le locataire demandait que soient inclus dans l’indemnité ses frais de réinstallation et le montant de la perte de son stock qui selon lui, était imputable au congé qui lui a été délivré par le bailleur.

Rappel : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité d’éviction doit comprendre notamment :

- la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;

- augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre (c. com. art. L. 145-14).

La cour d’appel a rejeté les demandes du locataire car celui-ci ne démontrait pas quel frais de réinstallation il pourrait avoir à exposer. Selon les juges, le devis de transformation produit par le locataire ne démontrait pas la réalité de son projet de réinstallation. Par ailleurs, la remise des clés étant intervenue près de 4 ans après la date d’effet du congé, le locataire aurait pu vendre tout ou partie du stock pendant cette période. Selon les juges, la perte du stock n’était donc pas totalement imputable au congé délivré.

Mais la Cour de cassation n’est pas de cet avis. Elle a jugé que le bailleur doit indemniser le locataire évincé d'un fonds non transférable de ses frais de réinstallation, sauf si le bailleur démontre que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre fonds. Ce n’est donc pas au locataire de justifier des frais qu'il doit engager pour se réinstaller.

Quant à la perte de stock, la Cour a déclaré que le fait que la remise des clés par le locataire ait eu lieu près de 4 ans après la date d’effet du congé, n’exclut pas le lien de causalité entre le non-renouvellement du bail et la perte d’au moins une partie du stock. Ainsi, une remise tardive des clés n’exclut pas que la perte d’une partie du stock du locataire soit causée par le non-renouvellement du bail.

Donc, le locataire doit être indemnisé de ses frais de réinstallation et du montant de son stock perdu en raison du non-renouvellement du bail.

Cass. civ 3e, 12 janvier 2017, n°15-25939