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Juridique

Baux commerciaux

Résiliation d'un bail à la suite d'un incendie

Le local commercial loué par un boulanger est ravagé par un incendie. Le bailleur notifie au boulanger la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, ceci sans dédommagement. Il se fonde sur l'article 1722 du code civil selon lequel "si, pendant la durée du bail, la chose perdue est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. [...] il n'y a lieu à aucun dédommagement".

Le boulanger conteste ; il veut que le bailleur effectue des travaux de remise en état.

Les juges donnent gain de cause au boulanger. Ils considèrent que la résiliation du bail ne peut être constatée car le local n'a pas été détruit en totalité. En conséquence, ils condamnent le bailleur à faire procéder aux travaux de remise en état, en vertu de son obligation de délivrance.

La Cour de cassation n'est pas de cet avis. Elle a une vision extensive de l'article 1722 du code civil.

Elle assimile à la destruction totale du local l'impossibilité absolue et définitive de l'utiliser conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur. En l'occurrence, l'incendie avait rendu l'immeuble impropre à l'exploitation prévue au bail, ce qui justifiait la résiliation de plein droit.

cass. civ. 3e ch., 8 mars 2018, n° 17-11439

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