Vie des affaires

Bail commercial

Indemnité d'occupation due par l'exploitant d'une installation classée qui cesse son activité

L’exploitant d’une installation classée a l’obligation de remettre le site dans un état tel que ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients liés à la pollution des sites. Ainsi, la dépollution d’un site industriel incombe au dernier exploitant et non au propriétaire du bien pollué. Elle est donc à la charge du locataire.

En pratique, cependant, cette dépollution peut prendre du temps. Et, pour satisfaire à son obligation légale de remettre le site en état, il arrive que le locataire exploitant une installation classée se maintienne dans les lieux au-delà de la fin du bail. Dans ce cas, il doit verser une indemnité d'occupation au bailleur. Cette indemnité d'occupation doit être fixée par référence au loyer prévu au bail, de façon à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Un arrête récent nous fournit une bonne illustration de cette règle. En l'espèce, un locataire de terrains à l'usage de décharge de déchets industriels a cessé son exploitation et donné congé au bailleur. Toutefois, à l'expiration du bail, le locataire s'est maintenu 5 ans dans les lieux pour exécuter son obligation de remise en état. Le bailleur a alors demandé en justice, pour cette période, le paiement d'un arriéré de loyer ou d'une indemnité d'occupation. Les juges n'ont que partiellement accédé à sa demande, en limitant l'indemnité d'occupation à une somme correspondant à la valeur locative d'une terre agricole au motif que la privation de jouissance pour la période concernée n'avait causé qu'un préjudice limité. En effet, compte tenu de nouvelles contraintes environnementales, le propriétaire ne pouvait plus de toute façon, à l'expiration de bail, relouer les terrains à usage de décharge, ni même à un autre usage commercial. La Cour de cassation censure cette décision : le réaménagement du site sur lequel est exploitée une installation classée fait partie intégrante de l'activité exercée ; l'indemnité d'occupation due pendant la remise en état du site doit donc être fixée par référence au loyer prévu au bail.

cass. civ. 3e ch., 23 juin 2016, n° 15-11440