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Date: 27/06/2017

Vie des affaires

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Bail commercial

Après le terme contractuel du bail dérogatoire, il s'opère automatiquement un bail commercial si le locataire se maintient dans les lieux

Une société a consenti un bail dérogatoire à des locataires pour une durée de 4 mois. 22 mois plus tard, la bailleresse leur a délivré un congé et les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés plus d'1 mois après. La bailleresse a assigné les locataires en paiement des loyers et charges échus, estimant qu'un bail commercial avait pris effet après le terme contractuel du bail dérogatoire.

Mais le tribunal de grande instance a jugé que le bail de courte durée s'était tacitement reconduit sans pour autant qu'il s'opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial.

En appel, les juges ont considéré qu'à l'issue de la durée de 4 mois du bail dérogatoire, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et que les preneurs sont tenus au paiement des loyers jusqu'à l'échéance triennale.

Rappelons que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, déroger au statut du bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans. À l'expiration des 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au bail commercial pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-5, al.1 et 2).

La Cour de cassation a confirmé la décision des juges : quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par le statut des baux commerciaux. Ayant relevé que les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire, la cour d'appel en a exactement déduit qu'un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance postérieurement au terme du bail dérogatoire.

Cass. com. 8 juin 2017, N° 16-24045

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