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Date: 30/06/2017

Vie des affaires

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Révision du loyer du bail commercial renouvelé

Si le déplafonnement du loyer révisé est justifié, le loyer doit être fixé à la valeur locative

Une société civile immobilière, propriétaire d'un local commercial qu'elle louait à une autre société avait renouvelé le bail commercial. Six ans après la date du bail renouvelé, le loyer a été révisé par le jeu d'une clause d'indexation annuelle et a été fixé à un montant bien supérieur à sa valeur locative. La société locataire, qui se prévalait d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité depuis la dernière fixation du loyer, ayant entraîné une variation à la hausse de plus de 10 % de la valeur locative, a demandé la révision du loyer à la bailleresse puis a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à la valeur locative, inférieure au loyer en cours.

Rappel : la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (règle du plafonnement du loyer révisé), sauf si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente (limite au déplafonnement du loyer) (c. com. art. L. 145-38).

Les juges ont fait droit à la demande de la locataire. Les juges ont relevé une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dont les caractéristiques étaient les suivantes :

- la construction de nombreux logements et bâtiments à usage scolaire et industriel ;

- la rénovation et de l'aménagement de la portion de l'avenue sur laquelle étaient implantés les lieux loués.

Cette modification des facteurs de commercialité avait eu une incidence sur l'activité exercée par le locataire et avait entraîné par elle-même, pendant la période de référence (depuis la dernière fixation du loyer), une variation de plus de 10 % la valeur locative.,

La Cour de cassation a confirmé cette décision et déclaré que si le déplafonnement est fondé, le loyer du bail révisé doit être fixé au montant de la valeur locative, quelque soit son montant, même s'il est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l'indice.

Il faut rappeler que les règles relatives à la fixation et la révision du loyer commercial sont d'ordre public et que les parties ne peuvent pas les écarter par des clauses contractuelles.

Cass. civ. 3, 24 mai 2017, n° 16-15043

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