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Fiscal

Achat d’un immeuble donné en location au terme d’un contrat de crédit-bail : option pour le report d’imposition possible dans le délai de réclamation

Les revenus tirés de la sous-location nue d’un immeuble pris en crédit-bail sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (CGI art. 92, 1).

Le fait, pour le preneur (personne physique ou société de personnes) d’acquérir la propriété de l’immeuble à la levée de l’option a pour conséquence une cessation de l’exercice de l’activité de sous-location dont les produits relèvent du régime des BNC. Les intéressés exercent désormais une activité de location nue, dont les produits sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cet événement, qui fait perdre à l’immeuble son caractère d’élément affecté à l’activité non commerciale, emporte le transfert du bien dans le patrimoine privé du contribuable ou de la société. Ce transfert constitue la réalisation d’une plus-value immédiatement imposable (BOFiP-BNC-BASE-30-10-§ 380-12/09/2012). Cette plus-value est intégralement à court terme dès lors que le transfert dans le patrimoine privé suit immédiatement la levée de l’option (CGI art. 39 duodecies). Elle peut toutefois faire l’objet d’un report d’imposition (CGI art. 93 quater, IV ; BOFiP-BNC-BASE-30-30-20-10-12/09/2012). L’application du report est subordonnée à la condition que celui-ci soit demandé dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété de l’immeuble suite à la levée de l’option (BOFiP-BNC-BASE-30-30-20-10-§ 160-12/09/2012).

La demande de report d’imposition de la plus-value doit être formulée par les nouveaux propriétaires ou, si le propriétaire des immeubles est une société de personnes, par ceux des associés qui entendent bénéficier du report d’imposition de la plus-value imposable à leur nom (CGI, ann. III art. 41 novovicies). Cette disposition qui prévoit que les associés d’une société de personnes qui entendent bénéficier du report d’imposition doivent satisfaire à certaines obligations déclaratives, de nature réglementaire, ne sauraient instituer une déchéance de droit et ne sauraient avoir pour effet d’interdire de régulariser la situation, dans le délai général de réclamation, au cas où les associés n’auraient pas satisfait à ces obligations déclaratives relatives à la plus-value et au report d’imposition lors de la souscription de la déclaration du résultat.

Dans l’affaire, l’acte constatant la levée d’option d’achat et le transfert de propriété de l’immeuble mentionnait que les associés de cette société avaient demandé à bénéficier du report de l’imposition de la plus-value résultant de l’exercice de l’option d’achat prévue au contrat de crédit-bail, mais cette demande n’avait pas été reprise dans la déclaration initiale relative aux revenus non commerciaux et assimilés de la SCI. Pour la CAA de Paris, les associés pouvaient encore procéder à la régularisation de leur situation avant l’expiration du délai de réclamation.

Une demande de report d’imposition adressée par un associé dans le délai de réclamation, à laquelle est jointe la déclaration rectificative des revenus non commerciaux réalisés par la SCI et une note annexe contenant les mentions prévues par le CGI, ainsi que la copie de l’acte d’acquisition comportant la demande de report permet au contribuable de bénéficier du report d’imposition.

CAA Paris 8 mars 2018, n° 17PA02164

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