Vie des affaires, Patrimoine
Date: 2022-12-02
Patrimoine,Vie des affaires
ANNULATION 10 ANS APRÈS D'UN INVESTISSEMENT DÉFISCALISANT TROMPEUR
Une personne acquiert un appartement dans une résidence dans un but de défiscalisation. Une fois la résidence achevée, l'acheteur confie son appartement à un exploitant avec lequel il signe un bail commercial de 9 ans. À l'échéance du bail, l'exploitant conclut avec l'acquéreur un nouveau bail à un loyer réduit en raison de la baisse de rentabilité de l'appartement.
L'acquéreur assigne le vendeur en nullité de la vente pour dol, 10 ans après son achat, et lui demande réparation de son préjudice pour manquement à son devoir de conseil.
Il fait valoir :
- que la valeur vénale et locative de l'appartement a été surévaluée par le vendeur ;
- que le vendeur lui a faussement fait croire qu'une étude financière loyale sur le prix de vente et le rendement escompté avait été réalisée par un organisme indépendant ;
- et que le vendeur a accordé des concours à l'exploitant lui ayant permis de maintenir artificiellement le loyer initial à un niveau déconnecté du marché.
Pour les juges, peuvent constituer des manoeuvres dolosives le fait pour le vendeur d'avoir dissimulé à l'acquéreur les concours accordés à l'exploitant, de même que l'absence d'analyse des prix du marché par un organisme indépendant. De tels agissements ont pu, lors de la conclusion du contrat, tromper l'acheteur sur la rentabilité et la valeur du bien.
L'acheteur n'est pas, en outre, hors délai pour invoquer un manquement du vendeur à son obligation de conseil puisqu'il ne pouvait invoquer un préjudice qu'à compter de la révélation de l'impossibilité d'obtenir la rentabilité promise. La prescription de 5 ans courait donc à compter de cette révélation et non pas à partir de son investissement.
Cass. civ., 3e ch., 26 octobre 2022, n° 21-19900 B
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Date: 05/11/2024