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Bail commercial

Loyers impayés par le liquidateur judiciaire : obtenir la résiliation du bail, sans délais de grâce !

Lorsque postérieurement à la liquidation judiciaire du locataire les loyers cessent d’être réglés, le bailleur peut demander au juge-commissaire de constater la résiliation de plein droit du bail. Cette procédure relève exclusivement de règles propres aux procédures collectives qui excluent l'octroi de délais de paiement.

La résiliation pour défaut de paiement des loyers échus après la liquidation judiciaire du locataire obéit à des règles spécifiques...

En cas de liquidation judiciaire du locataire, le bailleur peut demander au juge-commissaire de constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire sur le fondement de l’article L. 641-12, al. 3 du code de commerce.

Deux conditions sont mises au succès de cette demande qui ne relève pas du statut des baux commerciaux, mais des seules règles applicables aux procédures collectives (c. com. art. L. 622-14, al. 2) :

- la demande ne peut être formulée qu’au terme d’un délai de 3 mois à compter du jugement de liquidation judiciaire ;

- le paiement des sommes dues ne doit pas être intervenu pendant ces 3 mois.

Si ces conditions sont réunies, la résiliation du bail est acquise et le juge-commissaire doit la constater (c. com art. R 641-21), aucune autre option ne s’offre à lui.

...lesquelles règles ne permettent pas au juge-commissaire d’accorder des délais de grâce pour le paiement des loyers.

Dans une récente affaire où les conditions d’application de la résiliation de plein droit prévue à l’article L. 641-12, al. 3 du code de commerce étaient réunies, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler l’autonomie et la portée de cette procédure.

En l’espèce, la résiliation de plein droit avait été prononcée par le juge-commissaire et le pourvoi soutenait qu’elle n’aurait pas du l’être faute, tel que prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce relatif aux baux commerciaux, d’un commandement de payer préalable demeuré infructueux

Le pourvoi soutenait également que le juge-commissaire avait le pouvoir d’ordonner des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

Rejet du pourvoi par la Cour de cassation qui a rappelé que :

- la procédure prévue à l’article L. 641-12, al. 3 du code de commerce obéit à des conditions spécifiques et est distincte de celle prévue à l’article L. 145-41 du code de commerce visant à l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail

- le juge-commissaire saisi sur le fondement de l’article L. 641-12, al. 3 du code de commerce dont les conditions sont réunies :

. doit se borner à constater la résiliation du bail ;

. ne peut accorder les délais de paiement prévus à l’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du code de commerce qui est inapplicable ;

. ne peut pas faire usage de la faculté d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ;

- le seul délai opposable au bailleur est celui de 3 mois prévu par l’article R. 641-21 du commerce pendant lequel il ne peut agir.

La Cour de cassation a en conséquence jugé que l’arrêt attaqué avait exactement retenu qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge-commissaire d’accorder des délais de paiement.

Pour aller plus loin

« Le bail commercial – Baux particuliers- l’impact du covid 19 », fiche « L’ouverture d’une procédure collective », RF 2022-2, § 555.

Cass. .com., 18 mai 2022, pourvoi n°20-22164

Date: 14/01/2026

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