Vie des affaires

Date: 2023-10-10

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RAVALEMENT D'UN IMMEUBLE LOUÉ À USAGE D'HÔTEL

Dans un bail commercial antérieur au 5 novembre 2014, le coût du ravalement de l'immeuble peut être mis à la charge du locataire. Mais, pour un ravalement prescrit par l'administration, une clause visant expressément cette hypothèse est nécessaire.

Dans une affaire récente, pour faire suite à une injonction administrative, les copropriétaires d'un immeuble abritant un hôtel décident de réaliser son ravalement. Une fois les travaux finis, le syndicat des copropriétaires demande à l'hôtelier, locataire, de prendre en charge le coût des travaux.

Dans un protocole d'accord, le locataire s'était engagé à exécuter la totalité du ravalement de l'immeuble à ses frais. Dans le même sens, le bail prévoyait l'obligation pour le locataire de supporter les frais de ravalement. Ainsi, les copropriétaires et le bailleur croyaient avoir gain de cause en justice.

À tort. Pour les juges, sauf stipulation contraire expresse, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur. En effet, de tels travaux relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur. La décision prise par les copropriétaires d'effectuer le ravalement a été dictée par l'injonction de l'autorité administrative. Impossible donc pour le bailleur de se prévaloir de prévisions contractuelles qui n'envisageaient pas expressément cette hypothèse.

Autrement dit, la solution aurait pu être différente si le ravalement n'avait pas été voté sous la contrainte de l'injonction administrative, mais spontanément, de la propre initiative des copropriétaires.

Cass. civ., 3e ch., 15 juin 2023, n° 21-19396 D