Vie des affaires

Date: 2025-03-24

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SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : DANS QUEL CAS ?

Il est courant qu'un bail commercial comporte une clause résolutoire en cas d'inexécution d'une des obligations du locataire prévues au contrat. Cela permet au bailleur d'obtenir de plein droit la résiliation du bail.

Cette résiliation ne peut être acquise qu'un mois après un commandement de s'exécuter délivré au locataire, resté sans effet. Le locataire peut, quant à lui, demander au juge un délai pour remplir l'obligation qui lui incombe. Si, à l'issue du délai octroyé par le juge, l'obligation est exécutée, la clause résolutoire ne joue pas. Dans le cas contraire, le bail est résolu.

Dans cette affaire, un bail commercial stipule que le local loué doit être utilisé comme restaurant et rester ouvert en permanence, sauf exceptions légales. Le bailleur constate la fermeture du restaurant le 10 janvier 2019 et délivre un commandement au locataire le 24 janvier 2019 pour reprendre l'exploitation, en se basant sur une clause résolutoire du bail. Le restaurant reste fermé, et un nouveau constat est fait le 26 février 2019. Le bailleur assigne, en conséquence, le locataire pour résilier le bail. Le locataire demande, alors, un délai et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les juges d'appel rejettent la demande du locataire. Pour eux, un délai ne peut être accordé qu'en cas de manquement à une obligation de payer des loyers ou des charges.

Le locataire conteste la décision et forme un pourvoi.

La Cour de cassation rappelle, quant à elle, que la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. Dès lors, c'est à tort que les juges d'appel ont refusé d'examiner la demande de délai du locataire en estimant qu'elle ne pouvait concerner qu'une obligation de paiement.

Cass. civ., 3e ch., 6 février 2025, n° 23-18360