Vie des affaires

Date: 2025-11-05

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BAIL COMMERCIAL : UNE MODIFICATION NOTABLE QUI NE PROFITE PAS AU LOCATAIRE PEUT JUSTIFIER LE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER

Le loyer du bail commercial renouvelé peut être déplafonné en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation vient de préciser qu'il suffit que cette modification soit de nature à influer favorablement sur l'activité du locataire, peu important qu'il n'en ait pas profité en pratique.

Pour rappel, les facteurs locaux de commercialité correspondent, en pratique, à l'attrait que présente, pour un commerce, son implantation, les diverses activités de son voisinage ou encore les moyens de transport permettant d'y accéder.

Leur modification notable permet d'échapper aux règles de plafonnement du loyer du bail renouvelé. Ainsi, en cas d'évolution notable de l'environnement autour du local, favorable à l'activité du locataire, le bailleur peut obtenir un loyer renouvelé plus élevé.

Dans une affaire récente, un complexe commercial avec des enseignes à forte capacité attractive s'installe à côté d'un local commercial loué. Estimant que cette installation améliore l'achalandage du commerce qu'il loue, le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé. Le locataire estime, au contraire, que cette installation ne lui a pas profité, à défaut d'augmentation de son chiffre d'affaires.

Les juges d'appel donnent gain de cause au bailleur : pour eux, l'ampleur des aménagements routiers et immobiliers réalisés pour créer le complexe commercial près du local loué induit nécessairement un accroissement notable du flux entrant et sortant de la zone commerciale de nature à bénéficier à l'activité du locataire.

La Cour de cassation valide cette position : une amélioration objective suffit quel qu'en soit l'impact pour le locataire.

Cass. civ., 3e ch., 18 septembre 2025, n° 24-13288