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Date: 29/12/2018

Les dangers du bail dérogatoire

Vie des affaires – Baux

Les dangers du bail dérogatoire

1 Les dangers du bail dérogatoire

Si, à l’expiration d’un bail dérogatoire, le locataire reste dans les lieux pendant plus d’un mois, il s’engage pour 3 ans de loyers. Cass. civ., 3e ch., 8 juin 2017, n° 16-24045

2 Les faits

Un propriétaire consent un bail dérogatoire pour une durée de 4 mois. En fait, le locataire reste un peu moins de 2 ans. Il délivre alors un congé au bailleur et libère les lieux. Le propriétaire assigne le locataire. Il considère que, à l'issue des 4 mois, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. En conséquence, le locataire est tenu au paiement des loyers jusqu'à l'échéance triennale. Le locataire rappelle que son bail dérogatoire a duré 22 mois. Il n’a pas excédé la limite légale d’un bail dérogatoire (elle était alors de 2 ans, elle est de 3 ans depuis la loi Pinel). Il ne s’est donc pas transformé en un nouveau bail.

3 La décision

C’est le propriétaire qui obtient gain de cause : quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail. Ce bail soumis au statut des baux commerciaux est donc de 9 ans, avec possibilité pour le locataire de le résilier tous les 3 ans. En pratique, on parle souvent du risque du bail dérogatoire pour le propriétaire : s’il n’est pas vigilant à l’échéance, il risque de se trouver pris dans un bail de 9 ans. L’affaire jugée ici met en évidence le risque pour le locataire. Ajoutons que depuis la loi Pinel, le bail dérogatoire devient un bail de 9 ans « au plus tard à l’issue d’un délai de 1 mois à compter de l’échéance » (c. com. art. L. 145-5).

Parution : 27/07/2017

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