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Date: 23/03/2018

Vie des affaires

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Baux commerciaux

Locataire commercial : le bon délai pour délivrer un congé

Le preneur d'un bail commercial peut, sauf clause contraire dans certains baux, donner congé à son bailleur à l'expiration de chaque période triennale. Pour ce faire, il doit s'y prendre au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec AR ou par voie d'huissier.

Attention à ne pas attendre le dernier moment : 6 mois à l'avance, c'est 6 mois, et pas un jour de moins. Même si la date d'expiration des 6 mois tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. Si jamais, le congé arrive en retard, une nouvelle période triennale s'ouvre et locataire doit payer le loyer encore pendant 3 ans, jusqu'à l'expiration de la période triennale suivante.

Un preneur vient de l'apprendre à ses dépens.

Dans cette affaire, un bail commercial avait été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2010. Le locataire avait signifié son congé pour le 30 septembre 2013. Mais, il s'y était pris à la dernière minute : ce congé, rédigé le 29 mars 2013, n'était arrivé au bailleur que le mardi 2 avril suivant, les samedi, dimanche et lundi précédant cette date étant fériés.

Considérant que ce congé lui avait été signifié trop tardivement, le bailleur a assigné le locataire en paiement des loyers jusqu'à la fin de la seconde période triennale, soit jusqu'au 30 septembre 2016.

Pour se défendre, le locataire a invoqué l'article 642 du code civil, selon lequel "Tout délai expire le dernier jour à 24 heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant".

Les juges, et la Cour de cassation, donnent tort au locataire : l'article 642 du code procédure civile ne s'applique pas à cette situation ; il ne s'applique que lorsqu'un acte ou une formalité doit être accompli avant l'expiration d'un délai. Le congé donné pour le 30 septembre 2013 aurait donc dû être signifié au plus tard, non pas le 2 avril 2013, mais le dernier jour du mois de mars précédent, soit le 31 mars à minuit. En conséquence, ce congé ne pouvait produire effet et le locataire a été condamné à payer 3 ans de loyers supplémentaires.

cass. civ. 3e ch., 8 mars 2018, n° 17-11312

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