Vie des affaires
Fixation loyer commercial du bail renouvelé
Le juge des loyers peut fixer le loyer minimum garanti du bail renouvelé à la valeur locative
Une société a donné à bail à une autre des locaux commerciaux situés dans un centre commercial pour une durée de 10 ans. Le bail stipulait un loyer composé d'un loyer de base minimum et d'un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d'affaires de la société locataire (loyer binaire). Il prévoyait qu'en cas de renouvellement du bail, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative et à défaut d'accord, le loyer de base sera fixé par le juge.
La société bailleresse, qui a accepté le principe de renouvellement du bail, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti.
En appel, les juges ont rejeté la demande de la bailleresse en fixation du loyer de base du bail renouvelé. Selon eux, l'existence d'une clause de loyer binaire est incompatible avec les règles du statut des baux commerciaux relatives à la fixation du loyer puisque le loyer binaire n'est pas fixé selon les critères définis à l'article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l'obligation d'appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu'un pourcentage sur le chiffre d'affaires réalisé par le locataire.
La Cour de cassation a censuré cette analyse des juges.
Lorsqu'un contrat de bail commercial stipule que le loyer commercial est composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du locataire, il n'est pas interdit, si le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement du bail, le minimum garanti à la valeur locative. Dans ce cas, le juge statue selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de l'obligation contractuelle du locataire de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle.
En raison du désaccord des parties, les dispositions de l'article L. 145-33 du code commerce s'imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d'autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative.
Rappel : le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord des parties, le montant du loyer du bail renouvelé est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ou les prix couramment pratiqués dans le voisinage (c. com. art. l. 145-33).
Cass. com., 3 novembre 2016, nos 15-16826 et 15-16827
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Date: 10/11/2024