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Baux commerciaux

Travaux mis à la charge du locataire : la clause doit être très précise

Seule une clause très précise peut mettre à la charge du locataire des travaux incombant normalement au bailleur. Ajoutons que pour les baux les plus récents, aucune clause ne peut plus transférer sur le locataire la charge des grosses réparations.

Travaux sur la toiture et la climatisation d’un centre commercial

Participation financière demandée par le bailleur. - Une entreprise est locataire depuis 2009 de locaux commerciaux situés dans un centre commercial. En 2015, son bailleur lui fait délivrer un commandement de payer un arriéré locatif. Cet arriéré intègre une contribution à des dépenses de travaux sur la toiture et la climatisation du centre commercial.

L’entreprise refuse de contribuer au paiement de ces dépenses et le bailleur saisit alors la justice.

Condamnation du locataire. - Saisie de cette affaire, la cour d’appel d’Agen constate que le bail met à la charge du locataire une contribution aux charges des parties communes et d'utilité collective, et notamment les réparations et remplacements des équipements du centre commercial.

Une telle clause étant licite, les juges agenais donnent gain de cause au bailleur.

Censure de la Cour de cassation. - Saisie par le locataire, la Cour de cassation rappelle que :

- la charge des réparations, autres que locatives, incombe au bailleur lorsque ces réparations concernent la structure et la solidité de l’immeuble loué ;

- le bailleur peut toutefois transférer cette charge au locataire par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement.

Or, la clause citée par les juges agenais ne met pas à la charge du locataire, de façon claire et précise, les travaux de réfection de la toiture du centre commercial.

En conséquence, la Cour de cassation censure la condamnation.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014

Certaines dépenses de travaux ne peuvent plus être mises à la charge du locataire dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Il s’agit :

- des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux (c. com. art. R 145-35, 1°) ;

- des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations précitées (c. com. art. R 145-35, 2°).

Toutefois, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique peuvent, dans ces deux cas, être mis à la charge du locataire (c. com. art. R. 145-35, dernier alinéa).

Par ailleurs, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (tel un centre commercial), le contrat de location (conclu ou renouvelé depuis le 1^er septembre 2014) doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée (c. com. art. L. 145-40-2 ).

Pour aller plus loin

« Les baux commerciaux », fiche « Les dépenses de travaux », RF 2022-2, §§ 95 à 111

Cass. civ., 3e ch., 16 mars 2023, n° 21-25106