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Date: 2025-03-18

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AUGMENTATION DES PRIMES D'ASSURANCE ET DÉPLAFONNEMENT DU LOYER COMMERCIAL

En 2015, un locataire sollicite le renouvellement de son bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété. Le bailleur accepte, mais demande le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et, pour l'obtenir, il initie une procédure en fixation judiciaire du loyer.

Au soutien de sa demande, le bailleur invoque notamment l'augmentation des primes d'assurance mises à sa charge en raison de la loi ALUR. En effet, dès lors que le local loué est situé dans une copropriété, cette loi impose au propriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile en qualité de propriétaire non-occupant.

Le bailleur, qui n'a pas attendu la loi pour souscrire volontairement une telle assurance, fait valoir que la charge annuelle de sa prime d'assurance est passée de 639,66 euros en 2007 à 1 046,90 euros en 2014 lorsque l'assurance est devenue obligatoire. Ce qui constitue, selon lui, un changement notable justifiant le déplafonnement du loyer.

Les juges d'appel font droit à la demande de déplafonnement du bailleur. Ils constatent, notamment, que l'augmentation des charges supportées par le bailleur en raison de cette obligation légale d'assurance a abouti à une baisse de près de 28 % de son revenu locatif. Ils en déduisent donc une modification notable des obligations du bailleur, de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le locataire conteste la décision au motif que la prime d'assurance, qui était payée par le bailleur avant même qu'elle ne devienne obligatoire, ne peut pas constituer une charge nouvelle à considérer.

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d'appel et rappelle que le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des obligations respectives des parties. Il en résulte que la création, au cours du bail expiré, d'une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial.

En l'espèce, il y avait bien lieu de tenir compte de la charge née de l'obligation d'assurance et il est indifférent que le bailleur ait souscrit volontairement cette assurance auparavant.

Cass. com 23 janvier 2025, n° 23-14887