Vie des affaires
Cession de bail
Cession de bail irrégulière : le cédant fautif est seul redevable des loyers postérieurs à la résiliation du bail
Lorsque la cession irrégulière d’un bail entraîne sa résiliation aux torts du cédant, ce dernier est tenu d’indemniser le cessionnaire évincé alors qu'il occupait sans faute les locaux. Le cédant ne peut lui réclamer le remboursement des indemnités d'occupation et des loyers qu'il a été condamné à verser au bailleur, comme l'illustre une décision rendue par la Cour de cassation.
Une cession de bail qui tourne mal
Des formalités réalisées partiellement par le cédant... .- Dans une affaire portée devant la Cour de cassation, le locataire d’un local commercial cède son droit au bail à une autre société. La cession est réalisée par acte sous seing privé le 30 septembre 2015, puis enregistrée le lendemain mais n’est toutefois pas signifiée au bailleur. En effet, la cession d’un droit au bail implique non seulement le cédant, le cessionnaire, mais aussi le bailleur. Elle doit donc être portée à son attention.
À noter. Pour rendre opposable une cession de droit au bail isolée réalisée avant le 1eroctobre 2016, le cédant devait, soit la signifier au bailleur par la remise d'un acte extra-judiciaire, soit la lui faire accepter dans un acte authentique(c. civ. art. 1690). Depuis cette date, la cession de bail, acceptée par avance par le bailleur, lui est opposable dès lors qu'elle lui a été notifiée ou qu'il en a pris acte, à moins que le contrat n'impose de la lui signifier (c. civ. art. 1216). En pratique, avant toute cession de droit au bail, il convient donc de vérifier les conditions d'opposabilité prévues par le contrat.
…qui entraînent la résiliation du bail et l'éviction du cessionnaire. – Face aux manquements du cédant, le bailleur décide d'agir en justice contre lui et demande la résiliation du bail. Les juges confirment la résiliation judiciaire et ordonnent l’expulsion de l'occupant, en l’occurrence, du cessionnaire.
Le cédant est alors condamné à payer, lui-même, les loyers et indemnités d'occupation au bailleur, pour la période postérieure à la résiliation du bail, lorsque le cessionnaire occupait les locaux.
Des loyers et indemnités d'occupation dus au bailleur
Un dédommagement à la charge du cédant fautif. - À la suite de son expulsion, le cessionnaire décide d'agir en justice contre le cédant au titre de la garantie d’éviction. Pour réplique, le cédant lui réclame le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a été condamné à payer au bailleur, estimant que ces sommes sont à sa charge en tant qu'occupant des locaux pendant la période concernée. La cour d’appel rejette les arguments du cédant, soulignant que le cessionnaire a occupé, sans faute, les locaux.
Le cédant ne peut se retourner contre le cessionnaire. - La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel : le cédant est le seul responsable de l’éviction du cessionnaire alors qu’il devait le garantir contre ce risque. Bien que n'étant pas l'occupant après la cession du bail, il doit supporter les loyers et indemnités d’occupation demandés par le bailleur et ne peut en réclamer le remboursement au cessionnaire qui a, quant à lui, occupé sans faute les locaux.
Pour aller plus loin :
« Le bail commercial – Baux particuliers », RF 2022-2, § 293
Cass. civ., 3e ch., 4 juillet 2024, n° 23-13822
