Vie des affaires

Fraude et bail commercial

Bail dérogatoire : en cas de fraude du bailleur, quel délai pour agir ?

Pour que le locataire ne bénéficie pas d’un bail commercial de 9 ans avec droit au renouvellement, un propriétaire peut être tenté de lui proposer plusieurs baux successifs de courte durée. Cependant, le locataire pourra faire requalifier en justice ces baux dérogatoires. Il ne sera pas tenu d’agir rapidement, la fraude du bailleur suspendant le délai de prescription de son action

Le recours frauduleux du bailleur au bail dérogatoire...

La durée maximale d’un bail dérogatoire. - Un bail commercial dure 9 ans. Néanmoins, il est possible de conclure des baux de plus courte durée, qui excluent l’application du statut des baux commerciaux. La durée maximale de ces baux dérogatoires est de 3 ans pour ceux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, pour les baux antérieurs elle était de 2 ans.

A l’expiration de cette durée maximale, qu’elle soit atteinte par un bail unique ou plusieurs baux successifs, il n’est plus possible de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si le locataire reste dans les lieux, il s’opère, passé un mois, un nouveau bail qui relève du statut des baux commerciaux (c. com. art. L 145-5).

L’intérêt du bailleur de la prolonger frauduleusement. – Le statut des baux commerciaux garantit au locataire de bénéficier d’un bail de 9 ans, du droit à son renouvellement au bout de ces 9 ans et, en cas de refus de renouvellement, du droit à une indemnité d’éviction (c. com. art. L. 145-4, L. 145-10 et L. 145-14).

Pour échapper à cette indemnité, certains bailleurs sont tentés de conclure des baux dérogatoires successifs au-delà de la durée autorisée, en laissant croire qu’ils contractent avec des locataires différents, notamment grâce à des prête-nom, alors qu’en réalité rien ne change.

…suspend le délai de prescription de l'action en requalification du locataire

Récemment, la Cour de cassation a été saisie d'une affaire dans laquelle un bailleur avait conclu frauduleusement avec un même locataire, mais sous des noms différents, trois baux successifs sur une période totale de 7 ans. Trois ans après la signature du dernier bail et alors que le bailleur cherchait à l’expulser, le locataire revendiquait en justice le statut des baux commerciaux. Son action en requalification posait problème car la prescription en la matière est de 2 ans (c.com. L.145-60).

Pour autant, le locataire obtient gain de cause devant la Cour de cassation, la Cour considérant que la fraude suspend le délai de prescription.

Cass. civ., 3e ch., 30 mai 2024, n° 23-10184