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Bail commercial

Bail commercial : en cas de vente, le droit de préférence du locataire est limité au seul local loué

La Cour de cassation conçoit de façon restrictive le droit de préférence du locataire en cas de vente du local qu’il occupe. Elle exclut en effet ce droit lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.

En cas de vente du local loué, le locataire est légalement prioritaire pour l’acheter

Le droit de préférence est la règle. - La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » , a instauré un droit de préférence pour le locataire d’un bail commercial en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal qu’il occupe (c. com. art. L.145-46-1).

En substance, cela oblige le bailleur à informer le locataire par lettre soit recommandée avec avis de réception, soit remise en main propre contre récépissé, de son projet de vente du local afin de lui permettre de s’en porter prioritairement acquéreur, cette notification valant offre de vente.

Exceptions. - Il existe cinq hypothèses de cession où, par exception, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence (c. com. art. L.145-46-1, al.6) :

La Cour de cassation exclut cette priorité si le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu

Deux décisions d’appel écartent le droit de préférence en cas de vente ne se limitant pas au seul local loué. – Dans deux affaires différentes dans lesquelles le local loué était l’unique local commercial de l’immeuble ou ensemble immobilier mis en vente, les juges d’appel écartent le droit de préférence du locataire.

Les juges soulignent en effet que le local loué ne constitue pas le seul objet de la vente.

Dans les deux affaires, le locataire saisit la Cour de cassation pour voir reconnaître le bénéfice d’un droit de préférence et, partant, que c'est à tort que le bailleur n'a pas notifié son projet de vente.

Une double confirmation de cette position par la Cour de cassation. – Par deux décisions rendues le même jour, la Cour de cassation martèle le même raisonnement pour confirmer l’exclusion du doit de préférence et valider la position des juges d’appel.

La Cour rappelle d'abord l'exception de l’article L. 145-46-1 du code de commerce selon laquelle le droit de préférence du locataire ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Puis, elle indique que cette exception prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.

Dès lors, il en résulte que le locataire d’un bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence quand le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial.

Dans l’une des deux décisions, la Cour de cassation précise en outre qu’en l’absence de disposition légale expresse, l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne confère pas au locataire un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bai qui lui a été consenti (Cass. civ., 3^e ch., 19 juin 2025, n° 23-17604).

Autrement dit, pour la Cour de cassation, le droit de préférence légal du locataire doit se limiter au seul local qu’il loue.

Remarque : Cette position de la Cour de cassation s’inscrit dans la lignée de plusieurs réponses ministérielles sur la portée du droit de préférence. On citera à titre d’exemple celle indiquant que « permettre au locataire d’exercer son droit de préférence sur l’ensemble immobilier vendu constituerait une extension de ce droit, limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité, en conséquence dans le cas évoqué d’une cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne s’appliquera pas » (réponse n° 504 à une question de Mme. Fabre, JO du 14 août 2018, p. 7317).

Pour aller plus loin : « Le bail commercial », RF 2025-3, § 336

Cass. civ., 3e ch., 19 juin 2025, nos 23-17604 et 23-19292

Date: 13/01/2026

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