Vie des affaires

Refus de renouvellement du bail commercial

Contestation possible de l'application du statut des baux commerciaux au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction

Une commune a donné à bail à un locataire plusieurs parcelles de terre pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 1994. Ce contrat de bail commercial a été renouvelé jusqu'au 31 décembre 2011. Le 30 juin 2011, la commune a délivré au locataire un congé sans offre de renouvellement de bail commercial pour le 31 décembre 2011 en lui rappelant son droit de contester le congé ou de demander une indemnité d'éviction.

Rappel : le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellements, sauf exceptions légales (motif grave et légitime à l'encontre du locataire ou démolition totale ou partielle de l'immeuble pour insalubrité ou occupation dangereuse, c. com. art. L. 145-17) (c. com. art. L. 145-14). Le congé donné au locataire doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (c. com. art. L. 145-9, al. 5).

Le locataire a alors saisi le tribunal de grande instance d'une demande de paiement d'une indemnité d'éviction mais la commune s'y est opposée en contestant l'application du statut des baux commerciaux au bail conclu avec le locataire.

Mais les juges ont donné tort à la bailleresse. Ils ont considéré que le bail consenti par la commune était un bail commercial et que le locataire pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction. Selon eux, la contestation de la commune bailleresse qui estime en cours d'instance que le bail conclu avec le locataire n'était pas un bail commercial est en contradiction avec les termes du congé qu'elle lui a fait délivrer par acte du 30 juin 2011 par lequel elle lui a reconnu le droit de demander une indemnité d'éviction en raison du refus du renouvellement du bail. Ainsi, la contestation opposée par la commune sur la qualification de bail commercial était sans portée.

Mais la Cour de cassation censure l'analyse des juges : un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, dénier l'application du statut des baux commerciaux.

Cass. com. 3 novembre 2016, n° 15-25427

Date: 01/11/2024

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