Bail commercial : le locataire peut suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure

En vertu de l’exception d’inexécution, une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est d’une gravité suffisante.

En matière de bail commercial, diverses décisions ont ainsi permis au locataire de suspendre le paiement de son loyer en cas d’impossibilité totale d’exercer sa profession ou d’utiliser les locaux due à l’inexécution par le bailleur de ses obligations.

Dans une affaire où le bailleur réclame le règlement de loyers impayés, le locataire soulève l'exception d'inexécution en raison de l’état dégradé du local à la suite d'infiltrations d'eau l'ayant empêché d'ouvrir son commerce.

Mais les juges d'appel estiment que l'impossibilité d'exploitation n'est pas démontrée et lui reprochent d’avoir suspendu le paiement des loyers avant d’adresser au bailleur la mise en demeure dans laquelle il l'informait de l'état du local et de l'impossibilité de l'exploiter.

Le locataire conteste cette décision en faisant valoir que celui qui se prévaut de l'exception d'inexécution n'est pas tenu à une mise en demeure préalable.

La Cour de cassation lui donne raison en se basant sur les trois articles suivants du code civil :

- l'article 1184 fondant le principe de l'exception d'inexécution dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, qui s'applique à l'affaire ;

- l’article 1719 sur l’obligation incombant d'office au bailleur de délivrer au locataire les locaux, de les entretenir en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ;

- l’article 1728 sur l’obligation du locataire de payer le loyer aux termes convenus.

Elle déduit de ces textes que c'est à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers et ce, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

À noter que depuis le 1er octobre 2016 l’exception d’inexécution est codifiée à l’article 1219 du code civil, lequel ne formule aucune exigence de mise en demeure préalable.

Cass. civ., 3e ch., 18 septembre 2025, n° 23-24005