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Loyers commerciaux
Mensualisation des loyers commerciaux : nouvelle étape franchie avec un accord entre commerçants et bailleurs
Impulsée par le Conseil National du Commerce début mars 2024, la mensualisation des loyers commerciaux connaît une nouvelle avancée. Plusieurs fédérations de commerçants et de bailleurs viennent en effet de signer un accord visant à son instauration.
Une mensualisation déjà inscrite dans le projet de loi de simplification de la vie économique…
Origine de l'inscription de la mensualisation à l'agenda législatif. - Le 5 mars 2024, sur la base de propositions du Conseil National du Commerce, Olivia Grégoire, Ministre déléguée chargée des Entreprises, du Tourisme et de la Consommation, a fait part de sa volonté de parvenir à une mensualisation des loyers dans les baux commerciaux.
La voie préconisée était de recourir à la loi, tout en renvoyant aux parties prenantes (enseignes et marques d’un côté et foncières et propriétaires de l’autre) le soin de s’accorder sur une contrepartie et une modalité de mise en oeuvre.
De fait, dès le 4 avril 2024, Olivia Grégoire annonçait l’inscription de la mensualisation des loyers commerciaux et du plafonnement du dépôt de garantie dans le projet de loi de simplification de la vie économique.
Une mensualisation doublée du plafonnement du dépôt de garantie. - Le projet de loi de simplification de la vie économique du 24 avril 2024 met en place deux mesures pour les titulaires d’un bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal (art. 24).
D’une part, il leur permet d’obtenir, sur demande, la mensualisation de leur loyer et garantit ce droit en prévoyant que seront réputés non écrits les clauses, stipulations ou arrangements ayant pour effet d’y faire échec. La demande de mensualisation prendrait alors effet à compter de la prochaine échéance du loyer prévue par le bail.
D’autre part, le projet de loi dispose que les sommes payées à titre de garantie ne pourront pas dépasser trois mois de loyers.
Une mensualisation complétée par une restitution facilitée du dépôt de garantie. Le projet de loi prévoit également que, en cas de donation, succession et vente ou opération assimilée (échange, apport, etc.) des locaux loués, l’obligation de restitution au locataire du dépôt de garantie soit transmise au nouveau bailleur (art. 24). Serait ainsi facilitée la récupération du dépôt de garantie, lorsque la personne du bailleur change en cours de contrat.
… et désormais portée par un accord entre bailleurs et commerçants
Mise en place conventionnelle de la mensualisation.- Le 3 juin 2024 le Ministère de l'Économie a annoncé que plusieurs fédérations, représentatives tant des bailleurs et des investisseurs en immobilier de commerce que des commerçants, avaient signé un accord relatif à la généralisation de la mensualisation des loyers.
Cet accord vise à promouvoir, auprès des adhérents des fédérations signataires et des pouvoirs publics, la mensualisation des loyers. Dans la lignée du projet de loi de simplification, l'objectif est :
-de permettre aux locataires, qui en font la demande, de payer mensuellement leurs loyers et leurs charges, sans remise en cause du terme de facturation trimestrielle, quand elle existe, et pour autant que le locataire soit à jour du paiement de son loyer ;
-mais aussi de plafonner le montant des dépôts de garantie à un maximum de trois mois de loyers, et de faire preuve de vigilance afin de ne pas fixer des montants de garanties qui pénaliseraient de manière excessive la trésorerie des locataires.
Mesures complémentaires. - Par ailleurs, et non envisagé dans le projet de loi initial de simplification du 24 avril 2024, l’accord prévoit des mesures en faveur des bailleurs pour accélérer le recouvrement des loyers impayés, telles que :
-soumettre les délais de paiement susceptibles d'être octroyés par un juge, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le règlement des loyers et des charges courants à la date de l’audience ;
-en cas de liquidation judiciaire, limiter à deux mois le délai de restitution des clés au bailleur.
Poids de signataires. - À ce jour, l’accord a été signé par 12 fédérations dont le Conseil du Commerce de France, les Commerçants de France, la Fédération Française de la Franchise et l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers. Il reste ouvert à toute autre fédération ou association professionnelle concernée par le bail commercial de locaux à usage de commerce, membre ou non du Conseil National du Commerce.
Les signataires entendent soutenir et accompagner les modifications législatives devant être engagées par le gouvernement afin de permettre l'application de l'accord, notamment dans le cadre du projet de loi de simplification de la vie économique.
Ministère de l’Économie, communiqué de presse du 3 juin 2024, n° 1907