Vie des affaires

Date: 2021-04-15

Vie des affaires

CLAUSE RÉSOLUTOIRE D'UN BAIL COMMERCIAL

Permettant au bailleur d'obtenir la résiliation du bail, la clause résolutoire prévue au bail commercial doit être mise en oeuvre de bonne foi. Dans un litige ayant donné lieu à un arrêt récent de la Cour de cassation, le locataire estime ainsi que la clause ne peut produire effet, faute pour les bailleurs de l'invoquer de bonne foi.

Dans cette affaires, les impayés de loyers conduisent les bailleurs à mettre en oeuvre la clause résolutoire. Conformément à la procédure prévue par la loi, des commandements de payer les loyers sont délivrés au locataire, visant la clause résolutoire prévue au bail. Profitant de la faculté qui lui est offerte, le locataire régularise sa situation en payant les arriérés de loyers dans le délai imparti, mais pas les frais de poursuite pourtant visés dans la clause résolutoire.

Les bailleurs se prévalent du non-paiement de ces frais pour assigner le locataire en justice en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Trois jours après l'assignation, les sommes réclamées sont acquittées. Par la suite, le locataire s'oppose au jeu de la clause résolutoire, estimant que les bailleurs l'invoquent de mauvaise foi, en s'appuyant sur le non-paiement de frais dérisoires, intégralement acquittés au jour où le juge a statué, et dans le seul but d'échapper au paiement d'une indemnité d'éviction.

Sans succès. Pour les juges, la clause résolutoire a été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs au moment de la délivrance des commandements. Le locataire n'ayant pas payé les frais de poursuite dans le délai visé par les commandements de payer, l'acquisition de la clause n'est pas contestable, peu important que le locataire se soit acquitté des sommes dues au jour où le juge a statué.

Le bail étant résilié, le locataire doit quitter le lieu et il est redevable, en outre, d'une indemnité d'occupation.

Cass. civ., 3e ch., 11 mars 2021, n° 20-13639 P