Vie des affaires

Date: 2022-02-11

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VALIDITÉ DE L'INDEXATION ANNUELLE D'UN LOYER COMMERCIAL

Dans un bail commercial, les parties peuvent remplacer la révision légale du loyer par une clause d'indexation ou « clause d'échelle mobile ». Le loyer est alors indexé en fonction de la variation d'un indice prévu dans le bail. Selon la périodicité prévue par le bail, cette pratique a l'intérêt pour le bailleur de faire augmenter le loyer plus rapidement, en général chaque année et non tous les 3 ans, comme la révision légale le prévoit. Mais il peut arriver que l'indice conduise à une baisse.

Certains bailleurs adoptent ainsi des clauses précisant que l'indexation ne jouera qu'à la hausse.

Après avoir considéré que de telles clauses étaient nulles dans leur intégralité, les tribunaux sont désormais plus nuancés : seule la stipulation interdisant la variation à la baisse doit être réputée non écrite, tandis que la partie de la clause qui permet une indexation à la hausse reste valable.

Conséquence : une clause d'indexation irrégulière ne permet pas au locataire d'éviter les augmentations de loyer liées à la hausse de l'indice.

Le bailleur n'a donc pas à lui rembourser les augmentations de loyer perçues en application de la clause.

Cass. civ., 3e ch., 12 janvier 2022, n° 21-11169 B ; c. com. art. L. 145-39